La mayoría de las personas en el condado de Orange que podrían comprar una casa este año no lo harán. Por mi experiencia, generalmente no tiene nada que ver con sus finanzas. Tiene que ver con algo que leyeron.
Leen que necesitan un pago inicial enorme. Leen que necesitan un puntaje de crédito específico. Se comparan con una cifra que encontraron en línea, deciden que la respuesta es no y dejan de buscar. Nadie abre nunca su expediente.
Así que esto es lo que me gustaría que un comprador de vivienda por primera vez en Santa Ana, Anaheim, Irvine, Costa Mesa o cualquier otro lugar del condado de Orange lea antes de decidir que no está listo.
El mito del veinte por ciento
No necesita un veinte por ciento de pago inicial para comprar una casa.
Probablemente haya escuchado eso y no lo haya creído, así que permítame explicarle de dónde viene el mito. El veinte por ciento es el punto en el que el seguro hipotecario privado generalmente se puede eliminar de un préstamo convencional. No es un requisito para obtener uno. Esas son dos cosas completamente diferentes, y confundirlas es el malentendido más costoso en este negocio.
Existen varios tipos de préstamos diseñados para compradores que no tienen una gran cantidad ahorrada. Los préstamos FHA existen precisamente por esa razón. Los préstamos convencionales incluyen opciones para compradores primerizos con requisitos de pago inicial reducidos. Los préstamos VA están disponibles para miembros del servicio, veteranos y cónyuges sobrevivientes elegibles. Los préstamos USDA existen para áreas rurales elegibles, aunque muy poco del condado de Orange califica.
Lo que cualquiera de ellos requeriría de usted depende del programa de préstamo, su perfil de crédito, la propiedad y el prestamista. Eso no es que esté evadiendo la pregunta. Es la respuesta honesta, y cualquiera que le dé una cifra única sin mirar su situación está adivinando.
Hay dos cosas que vale la pena saber. Un pago inicial a menudo puede provenir de un regalo, siempre que esté documentado correctamente. Y el pago inicial no es el único efectivo involucrado. Los costos de cierre y las reservas son lo que sorprende a la gente al final.
No existe un único puntaje de crédito que decida esto
Aquí es donde pierdo a la mayor cantidad de personas, y es la parte que más me frustra.
Alguien lee un umbral en un sitio web, verifica su propio puntaje, ve que está por debajo y concluye que no puede comprar una casa. Lo que no saben es que los requisitos de crédito varían según el programa de préstamo y el prestamista, y que algunas opciones llegan más lejos de lo que sugiere Internet. Dos personas con puntajes idénticos pueden obtener respuestas muy diferentes dependiendo de qué más haya en su expediente.
Su puntaje tampoco es permanente. Es común ver a alguien subir significativamente en cuestión de meses al arreglar algo pequeño, como una tarjeta que está cerca de su límite o un error en un informe que nadie detectó. Si le faltan meses para comprar en lugar de semanas, ese trabajo a menudo vale más que el mismo esfuerzo dedicado a ahorrar.
La única forma de averiguar dónde se encuentra realmente es hacer que alguien lo revise. Decidir que no califica basándose en un artículo es cómo la gente pierde años.
La asistencia para el pago inicial existe y las reglas cambian constantemente
California opera varios programas diseñados para ayudar a los compradores por primera vez con un pago inicial o los costos de cierre, administrados a través de la Agencia de Financiación de la Vivienda de California (CalHFA). Algunos están estructurados como un segundo préstamo sin pago mensual. Algunos están dirigidos a grupos particulares de compradores. Algunos están abiertos continuamente y otros no.
Deliberadamente no voy a enumerar los términos y las reglas de elegibilidad aquí, porque cambian, y una página que los cita queda desactualizada en el momento en que lo hacen. La mitad de los artículos que encontrará sobre este tema describen los programas tal como existían hace un tiempo, lo cual es peor que no decir nada.
Cuál de ellos podría aplicarse a usted es una conversación, no un artículo.
Lo que realmente hace que una oferta sea competitiva aquí
El condado de Orange no es un mercado donde pueda empezar a ver casas y solucionar el dinero después. Los vendedores y sus agentes observan la solidez del financiamiento detrás de una oferta, no solo el precio que aparece en ella.
Una preaprobación seria significa que alguien ha revisado sus ingresos, sus activos y su crédito, y está preparado para respaldar el resultado. Una estimación en línea que tomó noventa segundos no es lo mismo, y los agentes inmobiliarios experimentados pueden notar la diferencia de inmediato.
Lograr eso antes de enamorarse de una casa es la mayor ventaja disponible para un comprador primerizo en este condado, y no cuesta nada.
Tres cosas en las que veo que los compradores primerizos se equivocan
- Buscar una casa antes de buscar el préstamo. Organice el financiamiento primero y negociará desde una posición completamente diferente.
- Asumir que los programas de asistencia son un trámite. Varios requieren educación para compradores de vivienda antes de que pueda usarlos, y eso lleva tiempo. Empiece temprano, no después de que se acepte una oferta.
- Tratar una hipoteca como una factura en lugar de un instrumento. Para la mayoría de las personas, esta es la posición financiera más grande que jamás tendrán. Cómo se estructura se capitaliza durante décadas.
Empiece con la guía
Escribí The First-Time Homebuyer's Adventure exactamente para esta situación. Explica qué hacer antes de empezar a comprar, qué miran realmente los prestamistas y los costos sobre los que nadie le advierte hasta el cierre. Es gratuita, llega en el momento en que ingresa su correo electrónico y descargarla no lo inscribe en nada.
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Si prefiere simplemente preguntarle a alguien, eso también funciona. Reserve una consulta gratuita y analizaremos su situación real en lugar de una general. Si la respuesta honesta es que debería esperar, se lo diré.
Preguntas frecuentes
¿Necesito un gran pago inicial para comprar en el condado de Orange?
No necesariamente. Varios programas de préstamos están diseñados para compradores sin una gran cantidad ahorrada, y la cifra del veinte por ciento que la gente repite se relaciona con la eliminación del seguro hipotecario en un préstamo convencional en lugar de calificar para uno. Lo que necesitaría depende del programa, su perfil de crédito, la propiedad y el prestamista.
¿Qué puntaje de crédito necesito para comprar una casa en California?
No hay una respuesta única. Los requisitos varían según el programa de préstamo y el prestamista, y algunas opciones llegan más lejos de lo que la mayoría de la gente espera. Dos compradores con el mismo puntaje pueden recibir respuestas diferentes dependiendo del resto de su expediente. La única forma confiable de averiguarlo es que revisen su situación.
¿Qué cuenta como comprador de vivienda por primera vez?
Por lo general, no significa que nunca haya sido dueño de una casa. La mayoría de los programas lo definen en términos de no haber poseído y ocupado una residencia principal durante un período determinado de antemano, por lo que las personas que fueron dueñas de una casa hace años a menudo califican nuevamente. Vale la pena verificarlo en lugar de suponer.
¿Alguien puede darme el dinero para un pago inicial?
Los fondos de regalo están permitidos en muchos programas de préstamo, sujetos a documentación que demuestre que el dinero es un regalo genuino sin que se espere reembolso. Las reglas sobre quién puede darlo y cómo debe demostrarse varían según el programa.
¿Existe asistencia para el pago inicial para compradores primerizos en California?
Sí, administrada a través de la Agencia de Financiación de la Vivienda de California (CalHFA), aunque qué programas están abiertos y qué requieren cambia con el tiempo. Consulte directamente con CalHFA para conocer la disponibilidad actual, o pregúntenos y le diremos qué se aplica a su situación.
¿Debo hablar con un agente hipotecario antes de empezar a mirar casas?
Sí. En un mercado como el condado de Orange, una oferta respaldada por una preaprobación revisada correctamente tiene mucho más peso que una respaldada por una estimación en línea, y conocer su posición desde el principio cambia las casas que mira en primer lugar.
Escrito por Victor Salazar, fundador de Kings of Lending y agente hipotecario con licencia, NMLS #2052157. Victor tiene licencia en 11 estados y, a través de E Mortgage Capital, Inc. (NMLS #1416824), atiende a prestatarios en 49 estados. Es el autor de The Wealth Builder's Mortgage Guide: Simple Steps to Financial Independence. Antes de dedicarse a los préstamos, fue ciclista profesional de BMX y actuó con el Cirque du Soleil. Más sobre Victor.
Este artículo es información educativa general sobre el financiamiento de viviendas en California. No es una oferta de crédito, un compromiso de préstamo, asesoramiento financiero ni una declaración de los términos disponibles para ninguna persona. Los programas de préstamo, los requisitos de crédito, los requisitos de pago inicial, las tasas de interés y la disponibilidad de programas de asistencia son establecidos por prestamistas, inversores y agencias, varían según el prestatario y la propiedad, y cambian sin previo aviso. Cualquier cifra específica relevante para su situación solo puede determinarse mediante una solicitud completa y la verificación de su información. Kings of Lending es el equipo hipotecario de Victor Salazar en E Mortgage Capital, Inc. Prestamista de Vivienda Equitativa.
